OKEx交易所注册(获10%好友返利)：https://www.okx.com/join/8581013
币安交易所注册(20%手续费减免)：https://www.binance.com/zh-CN/register?ref=38069452
众所周知，投资房地产是增加财富的最有效方式之一。但是，你也可以通过产生被动收入而受益，这可以让你清除你的日常日程和追求其他激情。
不幸的是，大多数人不了解如何投资房地产，甚至不了解与该行业相关的术语。
你将在下面找到一些你在考虑房地产策略时需要了解的初步信息！
行话和基本流程
当你刚刚习惯行业术语时，房地产游戏似乎有点压倒性。
让我们来探讨一下你在开始购买房产或即将出价时最有可能遇到的一些情况！
与采购流程相关的条款
要约/购买协议
要约或购买协议是你作为买方提供给卖方的文件，其中表明你要支付的金额和要约的条款。卖方将签署这份文件，届时你将拥有一份完整的“购买协议”。
有了这个，下一步就是“打开托管”。
托管/标题
从技术上讲，“托管”一词是指由第三方持有的资金，直到满足特定条件或特定方可以履行某些财务义务。
例如，当买家通过贷方为房屋借款时，贷方会设置一个托管账户，用于接收借款人每月的付款。
在进行房地产交易时，“托管”一词有几种不同的用法。一般来说，你在签订购买协议后“打开托管”。
现在，这个过程确实是针对上述财务转移的，但在“托管”期间，买方也有机会进行尽职调查。
到最后，当人们谈到完成交易时，他们将其称为“关闭托管”。
有时你可能会听到术语“标题”与“托管”互换。在许多州，产权公司还处理资金的托管。在其他州，你拥有独立的托管公司和产权公司。
保证金/存款
你的“定金”或“定金”是你商定的用于确保销售合同和开立托管的金额。如果你没有满足购买协议中的所有条款和最后期限，你可能不得不退出销售并没收你的押金。
如果你在托管期间满足所有条款和截止日期，并且交易完成或“关闭”，你的押金将用于支付你支付的购买价格。
产权公司/产权保险
你必须进行产权调查，以确保该物业没有任何未清债务并准备好出售。例如，在此过程中可能会发现留置权并延迟销售的最终确定。
产权公司会进行上述研究，并提供你可以购买的保险单以确保安全。保险涵盖来自一个从木制品中走出来的实体的保单所有者，并表示他们对该财产有一些兴趣。
通常在交易中，卖方将支付“买方产权政策”，而买方将支付“贷方产权政策”。
如上所述，有时，产权公司也充当托管公司。有人可能会对你说：“你需要将你的押金转到‘Title’”，但从技术上讲，你的押金会进入托管。
尽职调查
“尽职调查”是你为确保你购买的房产符合你的期望。这项工作可能包括以下部分或全部内容：
- 标题研究（如上所述）
- 执行家庭检查
- 查看任何 HOA 或公寓协会的规则和费用
- 研究与物业相关的任何许可问题
- 对房产进行评估
- 保障你的融资
突发事件
这些是在销售完成之前需要满足的条件。一种常见的意外情况是在出售房屋之前必须批准买方的贷款（这就是融资意外情况）。三个标准的意外事件包括：
- 检查应急
- 评估意外情况
- 融资应急
这些中的每一个都将在托管流程中被分配一个日期，在此日期之前，他们需要由买方“挥手”（买方同意他们不能再以此作为退出购买的机会）。
如果出现以下情况，买方有权在指定日期前取消交易：他们不喜欢验房、房屋不评估售价或融资未通过。
请记住，突发事件是可以协商的。作为买家，如果你想要一处房产，你可以提出完全没有意外情况的报价。但是，除非你是经验丰富的专业人士，否则这是不明智的做法。
结束
“交割”过程是完成房屋销售的会议，各方签署所有相关文件。这是一大堆文书工作。
你可以到托管或产权办公室签署你的文书工作，或者如果你不能这样做，他们可以派移动公证人到你的所在地，但需额外付费！
与融资流程相关的条款
结算成本
一般而言，“成交成本”约为房屋总价值的 2-3%，具体取决于你贷款的具体条款。以下是你可能遇到的关闭成本明细：
* 这些示例费用取自我的一份结案陈词。这是 2016 年 9 月在田纳西州孟菲斯购买的出租物业。你的费用类型和名称会因州而异。
* 有些人会将你的预付利息、财产税和预付保险计入“结算成本”，但我没有。相反，我认为拥有房产所需的“持续成本”。
* 以上费用通常由买方支付，而其他费用通常由卖方支付，例如转让税和买方的产权政策。当然，买卖双方可以自行协商由谁支付什么费用。但通常情况下，每个人都遵循惯例。
* 另外，请注意，我使用的是面向投资者的贷方。他们对他们的服务收取固定费用，但这对于我的需要来说是值得的。对于首次居住，你通常可以获得没有积分、发起费或贷方费用的贷款。你也可以少放很多
托管/扣押帐户
如果你有贷款，默认情况下，贷方将代表你设置和管理“托管”或“扣押”账户。他们通过你每月贷款账单上的估计每月付款来收取你的年度财产税和保险。
然后，当这些物品到期时，贷方将从你的扣押帐户中支付这些物品。他们这样做是因为如果你不支付这些物品的费用，可能会给他们带来麻烦，所以他们免费这样做！
这是一项非常方便的服务，但要意识到它并不总是强制性的。通常你可以拒绝扣押帐户并自己处理这些付款。
税收和保险
如果你通过贷款购买房产，银行会要求你为其购买保险。但你应该始终拥有保险，即使你完全拥有它！
财产税是你为你的家庭提供的所有城市和县的服务向你的县支付的年费。
当你获得贷款时，他们会提供一份你必须支付的“关闭费用”清单。此外，它们通常会在此列表中包含你必须发送到你的扣押帐户的税金和保险部分。
当然，实际上，它们并不是结算成本。它们是你必须持续支付的持续成本！
摊销/年利率
“摊销”一词经常使行业新手处于混乱状态。为你澄清，它只是指通过定期付款来减少或偿还债务。
说到按揭摊销，还款包括利息和本金。每次还款时，支付的利息金额会变小，而支付的本金会更多。
摊销的确切公式取决于 APR 和贷款期限或期限。
股权
房地产中的“股权”一词是指你拥有的房屋的百分比。例如，如果你的房屋价值 500,000 美元，而你只欠 400,000 美元的贷款，那么你拥有 100,000 美元的资产净值。
所有缩写词
除了房地产术语外，你还需要了解一些首字母缩略词，以免混淆。
- APR – 年利率
- COO 或 C of O – 入住证明
- CMA – 比较市场分析
- COCR 或 CCR-现金返还现金
- CRE – 商业地产
- DEDRS-契约限制
- DTI – 债务收入比率
- FSBO-业主出售
- FHA – 联邦住房管理局
- FMR – 公平市场租金
- FMV – 公平市场价值
- GRM – 总租金乘数
- HML – 硬贷款人
- HOA – 房主协会
- HUD-住房和城市发展部
- IRR – 内部收益率
- JV – 合资企业
- L/O – 租赁选项
- LTV-贷款价值
- MFH-多户住宅
- MLS – 多重列表服务
- NNN – 三重净租赁
- NOI – 净营业收入
- NOO-非业主占用
- OO-自住
- PITI-本金、利息、税收和保险
- REI – 房地产投资
- REO – 拥有的房地产
- ROI-投资回报率
- SFH-独户住宅
- TT – 转让税
虽然你无疑会遇到比此列表更多的内容，但了解这些基础知识将帮助你更好地了解列表、与代理的对话等。
最常见的投资方式
买房并持有是一种显而易见的房地产赚钱方式。只要物业的价值随着时间的推移（通过市场或你的装修）上升，你就会获利。
但是，还有其他方法可以通过房地产来增加收入。
拥有你的住所
毫无疑问，拥有自己的房子是投资的最直接方式之一 a> 在 real 房地产。由于你获得的所有税收优惠，它也可能是最有价值的之一。
你可能已经看到或听到人们就拥有你的住宅的价值进行辩论。有些人声称这不是一项实际投资，或者你最好还是租房子。我不能再不同意了！
我在这篇文章中解释了我的原因： 租房 vs.拥有：为什么你需要拥有你所居住的房地产（你将成为世界上最好的租房者！）
房屋黑客
该术语是指拥有单户或多户出租物业。你可以住在物业的一个区域，而将其他部分出租给不同的租户。
你会出租一间卧室并在单户住宅中拥有一个室友。但是，如果是多户住宅，你将住在一个单元中并出租其他单元。在这种情况下，如果你想发疯，你甚至可以在你的单位里租一间卧室！
在适当的情况下，你从租户那里获得的租金收入将能够支付你的抵押贷款并让你获利。
这种情况的好处在于，即使你有出租物业，你也可以获得业主居住者的所有融资和税收优惠。
我会 100% 推荐这种方法作为你的第一次房地产投资。它只是一个赢家！
出租物业
你可以购买房屋或公寓，然后将其出租给租户。你的目标是让收到的租金超过所有的持有成本和持续费用，从而创造“正现金流”！
例如，你在 SFH（单户住宅）上的 PITI（本金、利息、税金和保险）可能为每月 900 美元，但你的租户的租金总额为 1,500 美元。这意味着你在支付抵押贷款后有 600 美元的收入。减去 25% 的空置和维护费用，你每月就有 225 美元的潜在正现金流。
但是，现金流并不是你通过出租物业或所有房地产投资赚钱的唯一方式。查看这篇文章，了解如何获得回报： The 5 Critical房地产投资回报的组成部分.
对于那些寻找更简单的出租物业投资方式的人，你可以寻找“交钥匙供应商”。他们找到一处房产、修缮、出租、出售给投资者，并处理持续的房产管理。
我在州外购买了一些交钥匙物业，因为在洛杉矶购买出租物业很难证明其合理性。但是新手要小心：“投入越多，得到的越多”的概念在这里适用。
度假租赁（VRBO 和 AirBnB）
对于在住所中有可用空间的业主（即使只是一间备用卧室或“岳母”单元），Airbnb如果你居住在商务或旅游热门地区，可以带来丰硕的成果。
此外，许多投资者购买房产的唯一目的是将其出租作为度假出租。自从 VRBO 和 Airbnb.
这里可以赚钱，但与传统的为期一年的租赁相比，它需要更多的持续维护。
房子翻转
虽然这种策略需要对当地市场有广泛的了解并需要获得更多可投资的资金，但它也有实质性的真正的收入潜力。
房屋翻转是指购买房屋（通常低于市场价值，因为它年久失修）并对其进行翻新以使其对未来买家更具吸引力。然后，你将其出售以获取巨额利润（希望如此）。
这是一个简单的概念，如果你了解翻新过程，理论上执行起来也相对容易。但是你需要一个良好的承包商和分包商网络。此外，如果你尝试让其他人完成所有工作，那么你获利的可能性要低得多。
商业地产
对于那些不想在家中管理住宅租户的人来说，商业地产是一个可靠的选择，具有极高的收入潜力。
办公楼的投资成本很高，但每位租户的租金可能高于住宅物业。此外，许多办公空间租赁协议通常为五年，让你可以更好地预测你在较长时期内的收入。
商业地产是房地产投资的更高级步骤。风险可能更高，所涉及的过程也更复杂。因此，这不是一个好的首次投资。
批发
这个术语与关于流程如何运作的房屋翻转完全相反。例如，房地产批发商将在短时间内买卖房屋，而无需进行维修、翻新等。
他们甚至根本不“买”房子。批发商找到交易，根据合同获得房屋，然后将交易出售给另一位投资者购买房屋（或期权/合同）。你做所有的工作来寻找交易，然后将它们传递给其他投资者并收取费用。
从理论上讲，批发商没有风险，因为如果他们找不到投资者进行交易，他们可以在意外事件发生之前保释并取回押金！
也就是说，批发商冒着他们的时间和精力的风险。找到一个非常好的交易是非常耗时的，以至于你可以在不对房产做任何事情的情况下从中赚钱。此外，你必须花费大量时间（甚至数年）来建立投资者/买家网络。
房地产联合组织
联合投资是一种投资，可以从多个角度作为“联合组织”（提供者或赞助商）或“投资者”参与。
如果你将联合交易放在一起，你会发现一个机会（例如简单的翻转），在纸上模拟投资，然后尝试从投资者那里筹集资金来执行计划。
你为完成整个交易并完成整个交易而收取费用，并且你可能拥有一块蛋糕。
如果你要成为辛迪加者，你需要有房地产交易和“艺术”方面的经验筹集资金。”除此之外，你还需要了解向公众提供投资的所有合法性，其中有很多！
另一方面，你可以作为投资者参与联合组织。这是最被动的房地产投资形式之一，因为作为投资者，你只需写一张支票。但同样，你投入的越多，你就越有可能摆脱！
在我写的另一篇文章中阅读更多关于房地产联合的信息： 房地产联合组织如何运作？
众筹房地产
众筹房地产是一个闪亮的新术语和类别，在过去五到十年中出现，主要是因为技术的进步。这意味着你与其他投资者将资金集中到寻求筹集资金的房地产项目中。
你可以跳转到 re通过一些众筹房地产平台进行房地产投资，所需资金远少于首付所需的资金。而且你还可以跳过与购买房产相关的所有麻烦！
我以两种方式之一看到众筹房地产公司。
1) 他们是大型联合组织，拥有允许他们推销项目、筹集资金和管理流程的技术。
2) 公司只是连接银团与投资者的实际技术层！他们本质上充当第三方市场，为其服务收取费用。
目前，一些比较受欢迎的众筹网站包括 Fundraise、Crowdstreet、Yieldstreet 和 Diversyfund。
公共市场 REITs（房地产投资信托）
房地产投资信托基金通常拥有和/或管理产生收入的房地产，无论是房产本身还是这些房产的抵押贷款。你可以直接投资这些公司，也可以通过将多个 REIT 投资合二为一的交易所交易基金进行投资。
有多种类型的 REITs 可供选择，包括零售 REITs、住宅 REITs、医疗保健 REITs、办公 REITs 和抵押贷款 REITs。
REITs 是最被动的房地产投资形式。这就像投资“股票”一样。你只是在购买一家投资房地产的公司的股票！
制定你的房地产战略似乎很困难
但不是必须的。
牢记以上有关创建房地产策略的信息，你将顺利实现 优化你在行业中的成功机会。
来自极客财富网络的更多文章
本文由大声播放 并由 Wealth of Geeks 联合发布。
特色图片来源：Unsplash。
OKEx交易所注册(获10%好友返利)：https://www.okx.com/join/8581013
币安交易所注册(20%手续费减免)：https://www.binance.com/zh-CN/register?ref=38069452
没有评论: