通过现场翻转翻转房屋：优点和缺点

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冒险进入房地产世界令人生畏。无论您是第一次购买个人住宅还是作为房地产投资者创业，一路上都有许多未知数。

通常，选择房地产投资者有两种选择：翻转房屋或购买并持有租金。如果您知道自己在做什么，则翻转房屋和买入并持有投资都是赚钱的好方法。然而，房地产并不是一个快速致富的计划，而且从来没有像电视上看起来那么容易。这两种方法都需要大量工作才能获利。

翻转房屋需要投资者找到大量交易并进行修复，然后转售价值高于原价加上维修成本。购买并持有房地产也需要大量交易，但投资者不会为了获得更大的一次性利润（或亏损）而出售房产，而是将房产出租给租户并从每月的现金流中受益。

每个人都需要一个住的地方。从技术上讲，成为房主而不是租房者的人也成为房地产投资者。您的住宅可能不是一项好的投资，尤其是在以零售价购买时。但是，如果有一种方法可以将拥有房屋和翻转房屋的好处结合起来呢？

通过 Live-In Flip 翻转房屋

我们于 2008 年在家乡购买了我们的房子。那是我祖母的老住所，自 1970 年代以来在外观上没有任何变化。每个房间都需要进行重大更新，不包括需要新的屋顶、HVAC 系统和管道。

今天我们仍然住在这所房子里。如果我算一算，我们可能会有负的投资回报。然而，我们购买这套房子并不是为了最大化利润；我们这样做是因为我们喜欢这所房子和社区。我们可以负担得起所需的时间投资，因为我们年轻且处于职业生涯的早期。

我们已经彻底更新了房子。虽然我们的目标从来不是把它当作一个活的翻转，但事实证明是这样的。但是，如果有人想把这变成一项更有利可图的努力，他们可能会更快地修复它，而不是像我们一样在同一个家里呆超过十年。

即使您不打算将翻转房屋或同居翻转成为一项全职业务，从长远来看，同居翻转仍然可以带来好处。例如，自从我们以相对较低的价格买了自己的房子以来，我们已经能够做到这一点，一旦我们决定搬到另一所房子，这将为我们提供灵活性。

我们将考虑通过同住翻转来翻转房屋的利弊。无论您是决定每隔几年搬家一次，还是在升级到您的梦想家园之前住上十年，这些都是利弊。

通过住家翻转来翻转房屋的优点

降低抵押贷款利率和首付

想要购买投资房产的个人需要准备好在房屋上预先支付购买价格的 20-25%。此外，利率通常比主要住宅高 0.5-0.75%。因此，您可以通过购买作为主要住所的同居翻盖来享受较低的首付和较低的房价。

联邦住房管理局 (FHA) 贷款允许购房者以低至 3.5% 的首付购买房屋。较低的首付并不意味着您不应该有足够的钱来为房屋翻转提供资金。无论您的预算如何，您都希望在紧急情况下额外节省 50% 的意外费用，因为几乎肯定会有意外费用。

您还需要为首付低于 20% 的抵押贷款支付私人抵押贷款保险 (PMI)。无论如何，这种方法提供了进入翻转房屋游戏的额外选择。

出售时无需缴纳所得税

在您准备出售房屋时不缴纳资本利得税可能是不合适的他通过住家翻转房屋的最大优势。说如果您在出售房屋之前在过去五年中的两年内居住在房产中，那么与购买相比，您将免于支付任何增加的价格税价格。

例如，假设您以 150,000 美元的价格买了一栋房子，花了 50,000 美元进行维修，然后以 300,000 美元的价格售出。如果您在过去五年中有两年没有住在该房产中，您将需要缴纳 150,000 美元的税款，减去任何扣除额。翻转房屋通常被视为普通收入，这意味着您不仅要根据您的增量税级缴纳联邦税，而且还要缴纳自雇和州税。

根据您的联邦税级，如果您在过去五年中有两年没有居住在该房产中，那么您最终可能会欠销售毛利润的近 50% 或更多。无论如何，请咨询您的税务专业人士，以确保您遵守所有 IRS 规定。

您无需离开家即可进行更新

作为有小孩的父母，不去另一个家进行更新是很有吸引力的。我知道很多人租用工作来翻房子，但如果你有点方便，你可以自己做很多汗水平等的工作。此外，这是您进行升级时省钱的好方法。作为个人不是很方便的人，我不相信自己从事电气或管道工作。不过，我会处理更多的外观更新，例如油漆和地板。

例如，去年，我们在家里粉刷了所有的装饰，这对我们家的外观产生了重大影响。租出去的价格是我们自己做的五倍。相反，我们能够以每个不到 100 美元的价格更新我们房子里的所有门。我们足不出户就完成了这些更新，所以我的孩子们再也不用看到我去其他地方做这项工作了。我 7 岁的孩子甚至提供了一点帮助。

多重退出策略

通过现场翻转来翻转房屋是本文的重点，但这并不意味着它必须是您唯一的退出策略。您可以考虑多种其他选择。最后，您可能会决定，一旦您把它修好并准备好搬出，这个房子就会成为一个很好的出租物业。

您可以为贷款再融资，提取房屋净值，然后用这笔钱购买新房。老房子可以保留和出租。如果您决定在几年内出售，如果您在该房产中居住了两年，然后将其出租三年或更短时间，您仍然可以从不为收益缴纳所得税中受益。

由于您不会有多次抵押贷款，因此如果出售时间不是很好，没有什么可以阻止您在房子里住更长的时间。房地产市场随时可能发生变化，就像 2009 年至 2013 年市场对卖家不利时所做的那样。由于这将是您的住所，因此如果需要，您可以灵活地在家中待更长时间。

通过住家翻转来翻转房屋的缺点

您的家将成为施工区

尽管不离开家就可以完成工作很可爱，但这也意味着您的家将成为施工区。例如，几年前我们对厨房进行了改造，安装新地板、墙壁、橱柜和台面花了整整六周的时间。在完成地板的过程中，我们曾与父母一起住了一周。因此，您有时可能不得不住在家里完全无法进入的地方。

还有灰尘——太多的灰尘。如果您没有正确密封房间，灰尘会进入您的 HVAC 系统，并将灰尘吹遍您的家。你要确保你的家人知道你在做同居翻转时会遇到什么。预先设定期望将限制惊喜下线了。

你可能不得不经常搬家

如果住家翻转成为常态，那么您可能会发现自己经常搬家。您需要考虑对您的生活产生的影响。如果您搬进梦想中的家并与邻居成为最好的朋友怎么办？搬到一个新地方有多容易？如果您是单身或已婚没有孩子，搬家可能不会那么复杂，但随着家庭的壮大，搬家可能会更加困难。

搬家通常还需要支付额外费用。翻转时，您需要确保包括关闭成本和其他涉及移动的费用。此外，租一辆搬家卡车或雇用搬家工人并不便宜。您可能还需要额外的家具来为您的下一次住家翻转。但是，随着房屋价格的上涨，如果您购买得当，您将抵消这些风险。

房地产市场可能陷入困境

即使您的计划是在两年后出售，您也应该有一个备用计划，以防房地产市场下跌。例如，在 2006 年或 2007 年购买住家翻转板的人可能最终被困在家中的时间比预期的要长得多。结果，房主不得不要么承担巨大的损失，要么坚持下去。

因此，如果房地产市场陷入困境，制定备用计划将是明智之举。即使房价不下跌，利率上升、供应增加或其他各种因素也可能迅速将经济从卖方市场转变为买方市场。无论市场如何，这就是为什么重复运行数字以确保有足够的填充如此重要的原因。即使没有市场降温，也可能会出现超出预算的意外成本。

通过住家翻盖翻盖房屋的利弊

如果您想在不拥有两处房产或每晚离开家来管理升级的情况下进入翻转房屋，这可能是您的最佳途径。有显着的税收优惠和降低利率的潜力。当然，你的家可能是一个建筑区，你必须习惯经常搬家，但如果这些似乎不是什么大问题，通过住家翻转的房子翻转可以帮助你参与到真实的生活中。房地产投资。如果你走这条路，那么未来几年市场会保持稳定。

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特色图片来源：极客财富。